2011-3-8 08:43
playhap
美聯警告：市民對樓市「錯覺安全感」
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黃錦康（中）指，若息口升，供樓負擔或逼 97年水平。羅君豪攝
【本報訊】樓市高溫暫未見任何「降火」迹象，早前曾指出目前樓市不尋常的美聯物業（ 1200），再度唱淡樓市，集團高級執行董事黃錦康指出，現時供樓負擔比率雖然維持近四成的健康水平，但如果考慮物業折舊因素，實際已升至近六成。
記者：程俊華
根據美聯樓價走勢圖顯示，現時全港 100個屋苑平均呎價約 5557元，較 97年高位 6208元低 10.5%，由於息率持續低企，令供樓負擔比率維持 39.3%的低位，與 97年 93.2%相比仍有明顯差距。
計及折舊加息 負擔率逼 97
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不過，黃錦康分析，樓價應計及折舊（ Depreciation）理論，將樓齡因素考慮在內， 97年的屋苑平均樓齡為 10.8年，而現時平均樓齡已達 19.8年。若同樣以 10.8年的平均樓齡計算，現時樓價實際已高達 8343元，較 97年高 34.4%。以此平均呎價計算，負擔比率已經增加近 20個百分點至 59%，遠高於健康水平。
黃錦康直言，若現時樓價上升兩成，按揭息率由現水平上升至 5厘，供樓負擔比率將超過九成，直逼 97年高風險水平。
他呼籲，市民不應因為低息及樓齡因素未計算在內，以為負擔比率偏低而產生錯覺安全感，瘋狂入市。
經濟學家關焯照指出，折舊理論當然可套用在物業上，但每個單位的樓層、坐向、景觀及保養俱有不同，難以同一折舊計算方法套用在全港所有屋苑上。而且，大部份市民都會以目前薪金能否有足夠能力供樓為大前提，才會入市，現時市民的工資水平及經濟環境與 97年有別，所以很難比較。
利嘉閣董事總經理廖偉強認為，目前息口徘徊 1厘至 2厘，難與 97年樓按息率高達逾 10厘比較；加上內地資金湧入，市場需求有增無減， 97價已難作樓市指標。
美聯在上周率先唱淡樓市，那時黃錦康認為，財政預算案後，市民並未因為大幅增加未來住宅供應而放緩入市步伐，認為本港樓市現已處於「非理性亢奮」狀態，買賣雙方入市態度均不理性，故集團放棄較早前對今年樓價升 11%預測。